一、租房还没住进去不想租了可以退吗

在签署租赁合约并未实际入住之后，即便是已经完成租赁协议签订，也无法允许房东未经协商而单独决定取消租赁协议。

倘若双方能够达成共同意见，便可解除这份已经存在的租赁合同。

若其中一方私自废弃此项租赁合约，将不得不向对方支付相应的违约金以示负责。

鉴于承租方和出租方之间已签订完善有效的租房条约，双方应严格按照约定执行各自所承诺的义务，任何一方均不可随意更改或者解除这份合约。

换句话说，他们无权选择终止合约，否则必须承担继续履行、采取必要的补救措施或者向对方赔付相关损失等违约责任。

《民法典》第五百六十二条

【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条

【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、抵押期间出租房屋有效吗

在抵押权已获设定之后，法律方面并未明文规定禁止将抵押标的物进行出租。

依据民法领域中诸多不成文法则中的"法无禁止即可为"这一原则，实际上在抵押权设定后，抵押物仍然可以继续进行出租操作。

需要注意的是，若抵押权已被顺利登记后，抵押财产再被纳入出租范畴的情况下，此种租赁关系将无法对抗之前已被登记过的抵押权。

若该抵押财产在抵押权成立之前就已然处于出租状态中，那么原有租赁关系将不会受到已登记抵押权的任何不利影响。