违约金的计算的方法

根据《合同法》的规定，违约金的计算没有具体的规定，但是违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。虽然在法律上没有关于违约金的计算，但是违约金有上限的限制，不能超过损失的百分之三十。

退房违约金法律依据

《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。因此，消费者可以跟开发商协商解除合同。

但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力?不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。

退房违约金如何计算

(一)违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。

所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。

(二)退房违约金的协议

1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。

2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。

3、综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。

房价的变化和贷款政策的调整，导致了部分已签订合同的购房者因无力承担增加的首付而毁约;同时，也有部分购房者担心严厉的调控政策导致房价大幅下跌而宁愿损失定金直接退房。建议您在购房前认真了解相关法律知识，尽量避免您的利益受损。详情可以在线咨询华律。